공공기여요소를 제공하는 경우의 인센티브는 제도상의 취지에 맞게 다분히 공공에 기여하는 정도에 따라 인센티브를 제공하여야 함에도 불구하고 공공성과는 무관하게 기부채납되는 면적을 기준으로 운영되고 있다. 이러한 문제점에 근거해 공공성의 크기를 보다 객관적으로 이끌 수 있는 방법을 모색하고자 하였다. 기왕에 기부채납이 이루어질 때 해당 시설부지의 공공성을 더욱 높이기 위한 현행 인센티브제도 운영의 개선방안을 합리성에 근거해 제시하는 것이 주된 목적이다.
본 연구에 있어 내용적 범위는 특정 공간단위별로 이루어지는 계획적 정비사업들중 가장 시행빈도가 높고 도시민들의 실생활에도 큰 영향을 끼치고 있는 지구단위계획과 재개발사업계획에 의한 서울특별시의 도시관리계획으로 한다. 이 가운데 기부채납방식에 의한 인센티브 제공내용으로 다시 한정하였다. 그리고 인센티브의 제공수단에는 건폐율, 용적률, 높이, 주차장 완화 등이 있으나 사업자측에서는 용적률을 가장 많이 선호하고 있으며 대부분 기부채납시 용적률로 그 결과가 나타나고 있기 때문에 용적률 항목으로 국한하였다.
공간적인 범위는 상기의 계획들이 현행 제도하에서 어떻게 적용되고 있는지 그 실태를 파악해 보기 위하여 607개 구역을 사례지구로 선정하였다. 즉 지구단위계획과 관련된 사례지구는 서울시도시계획조례가 제정된 2000년 7월을 기점으로 건축허가를 득한 497개 구역을 선정하였으며, 재개발사업의 경우 도시환경정비구역지정 후 사업이 시행중에 있는 52개 지구와 1998년 주택재개발기본계획이 확정된 이후 주택재개발정비구역 지정시 인센티브제도와 연계된 58개 구역을 대상으로 분석하였다.
실태분석에서 나타났듯이 서울시의 경우 사전조건에 따라 이루어지는 기부채납(보상차원)과 그렇지 않은 기부채납(포상차원)의 유형을 먼저 확인하였다. 그래서 향후에는 포상차원이 강화될 수 있는 방향으로 개편되어야 함을 제안하였다. 그리고 각 사업계획구역별로 기부채납된 부지에서 드러난 공공성의 취약점을 지적하고 공공성 지표를 통해 공공성을 보다 높여야만 되는 당위성을 확보하였다.
이를 위해 기부채납시 가장 많이 이루어지는 공원과 도로부분으로 국한한 후, 현행 의사결정기법중 가장 신뢰할 수 있는 AHP기법을 이용하게 되었다. 기법의 적용을 위해 설문조사는 3개 그룹 55명의 전문가집단을 대상으로 9점 척도의 쌍대비교를 갖춘 양식으로서 진행하였다.
AHP라는 분석기법을 통해 취득한 가중치와 객관성을 확보한 항목별 척도점수의 자료를 이용하여 공공성을 평가할 수 있는 지표도출을 1차적인 목표로 하였다. 이러한 공공성 지표를 실제 사례지역에 적용하였을 때 실현가능한 지표가 될 수 있는지 시뮬레이션을 통해 검증해 보는 것이 2차적인 목표라고 할 수 있겠다.
이러한 목적과 의도가 분명히 들어날 수 있도록 하기 위해 기부채납비율이 비교적 높아 상대적으로 많은 인센티브를 제공받은 용산구의 문배지구특별계획구역과 구로구의 구로8주택재개발정비구역을 실제 적용대상구역으로 하였다. 시뮬레이션 분석결과 기존 운영방식에 의한 용적률 제공산출과 비교해 공공성 지표를 적용하였을 경우 용적률이 각각 60%와 10%가 낮게 나타났다. 이러한 과정은 연구에서의 결과물이 단순히 인센티브운영의 개선을 위한 제안적 성격이 아님을 규명해 줌과 동시에 운영개선 후 시행가능성을 짚어줄 수 있는 좋은 근거가 된다.
본 연구에서 제기하는 공공시설부지가 기부채납될 때 공공에 대한 기여도에 따라 인센티브를 차등하여 제공하기 위해서는 우선적으로 제도상에 관련내용이 마련되어야 한다. 이를 근거로 하여 논리적 접근의 당위성을 높일 수 있다. 그리고 가중치와 척도점수의 올바른 산정을 위해 전문가그룹의 심도있는 논의과정은 거치되, 최종적인 결과물로 제시되는 산정식은 단순하게 표현되어야 한다는 등의 예상과제들은 내포하고 있다.
이에 따른 개선방향으로서 첫째, 인센티브 제공목적과 제공방향이 재정립하여야 하며 둘째, 계획수립시 실무담당자 혹은 일반인들이 손쉽게 참고할 수 있도록 시설별로 항목과 지표를 매뉴얼화할 필요가 있으며 셋째, 공공에 대한 기여도가 큰 정도에 비례하여 인센티브량을 제공토록 하되 기존에 주어왔던 인센티브의 총량에는 변함이 없도록 감소분만큼 증가분이 나타날 수 있도록 보정되는 계수산정이 필요할 것이다.
결론적으로 기부채납에 의한 인센티브제도의 운영은 사회구성원 모두에게 편익이 창출되어야 한다. 특정인이나 해당 지방자치단체만의 이익이 아닌 시민 모두에게 득이 될 수 있는 제도로 정착되어야 할 것이다. 그러므로 기부채납부지의 공공성 확보는 매우 중요한 과제로 대두될 수 있다. 아울러 규제만 있고 완화가 없는 계획은 실현성에서 큰 문제점이 야기될 수 있다. 여기에서 합리성을 갖춘 인센티브제도 존재의 필요성이 다시 부각되는 것이다.
[목차]
제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
1. 연구의 배경 1
2. 연구의 목적 4
제2절 연구의 범위 및 방법 6
1. 연구의 범위 6
2. 연구의 방법 7
제3절 연구의 구성 9
제2장 인센티브제도와 관련한 이론적 고찰 11
제1절 인센티브제도의 개관 11
1. 인센티브의 개념과 의의 11
2. 기부채납의 개념과 의의 14
3. 기부채납에 의한 인센티브의 필요성 18
제2절 기부채납부지와 공공성의 연계 22
1. 공공성과 공적공간 22
2. 기부채납부지의 공공성 29
3. 인센티브운영과 합리성 30
제3절 선행연구의 검토 33
1. 인센티브에 관한 이론적 연구 33
2. 인센티브항목과 공공성에 관한 연구 35
3. 선행연구에서의 시사점 38
제3장 기부채납방식의 서울시 인센티브 제도변천과 운영실태 40
제1절 제도의 변천 40
1. 건축법상의 내용 41
2. 국토의계획및이용에관한법률상의 내용 48
3. 도시및주거환경정비법상의 내용 63
제2절 운영의 변천 75
1. 서울시도시계획위원회의 심의기준 75
2. 관련지침과 운영기준 80
제3절 운영실태 분석 86
1. 지구단위계획상의 운영실태 86
2. 주택재개발사업상의 운영실태 96
3. 도시환경정비사업상의 운영실태 104
제4장 합리적인 인센티브제도 운영을 위한 공공성지표의 도출 및 적용 116
제1절 공공성지표 평가를 위한 연구기반의 구축 116
1. 분석의 틀 116
2. 분석기법의 선정 124
3. 설문대상자 선정 126
4. 분석의 진행방법 127
제2절 가중치 산정 133
1. AHP 분석기법의 적용 133
2. AHP 분석기법의 결과 135
제3절 공공성지표의 적용을 위한 시뮬레이션 140
1. 평가항목별 척도점수의 설정 140
2. 공공성지표 적용의 시뮬레이션 143
제5장 공공성지표 적용의 효과 및 과제 153
제1절 적용의 기대효과 153
1. 지표도입의 평가 153
2. 정책적 기여 154
제2절 예상과제 157
1. 제도상의 과제 157
2. 운영상의 과제 161
제3절 도입을 위한 접근방향 163
제6장 결론 166
제1절 연구의 요약 및 결론 166
제2절 한계점 및 향후의 연구과제 168
참고문헌 170
부록1. 사례구역 176
부록2. 설문조사서 191
부록3. 도시환경정비사업상 용적률의 법적근거 194
부록4. 도시환경정비사업에 있어서 시책의 변화 197
영문초록(ABSTRACT) 201
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